Оценка недвижимости

Как оценивать недвижимость?

Не стоит полагаться на себя в этом вопросе, если вы не специалист. Многие считают, что достаточно проанализировать объявления на схожие объекты недвижимости, посчитать среднее арифметическое и добавить сверху 10%-20% («ведь у меня-то квартира в разы лучше»). Это ошибка. Знание объявлений на «Авито» и ЦИАН не равно знанию рынка. Во-первых, если объект выставлен по какой-то цене, это не значит, что он по ней же и был продан. Во-вторых, интернет наполнен объявлениями не с целью продать недвижимость, а с целью собрать телефонные номера и продать их потом в агентства недвижимости. Позвонили вы по такому объявлению, и следующие несколько лет (это не преувеличение) вам будут звонить и спрашивать, интересует ли вас покупка квартиры или дома. У риэлторов, к слову, есть доступ к закрытой статистике проданных объектов одного зелёного банка. Там можно посмотреть, когда и за какую цену продали квартиру в конкретном доме.

В-третьих, оценка на глаз не даёт никакой реальной информации об объекте. Увы, к такому методу прибегают даже независимые оценщики. Лучшего оценщика, чем опытный практикующий риэлтор, не найти. Речь про настоящего риэлтора, а не про человека, который днём маркетолог-слесарь-дворник-водитель, а по вечерам подрабатывает агентом по недвижимости. Нет, вам нужен человек, который живёт профессией 24/7. К таковым я отношу себя. Риэлторство – несложная наука в теории. Но 90% знаний здесь можно получить только из практики. 

Именно из практики я быстро понял, что оценка недвижимости на глаз – это, как тыкать пальцем в небо. Поэтому оценку провожу при помощи профессиональных инструментов приёмщика квартир. Измеряю температуру стен, тестирую розетки и проверяю, какое в них напряжение. А при помощи анемометра смотрю, насколько хорошо работает вентиляция. Типичные риэлторы подставляют зажигалки или палочки с благовониями к решётке вентиляции. Из таких проверок можно узнать только одно – что вентиляция есть. Но насколько хорошо она работает? Вентиляция – это краеугольный камень комфортной жизни в квартире. Если с ней всё хорошо, значит не будут запотевать окна, появляться плесень (в том числе чёрная, чьи споры очень вредны для здоровья). Воздух в помещении должен меняться 3 раза в течение часа. Это величина, которую можно измерить. Без высокоточного анемометра это никак не посчитать.

Помимо этого, я оцениваю объекты ещё по десяткам разных параметров. Из них складывается самый главный – ликвидность, то есть возможность без проблем продать объект спустя несколько лет. Поэтому к оценке объекта я всегда подхожу безэмоционально – с холодной головой и калькулятором в руках. Пользу от такого подхода ощутили все мои клиенты.