Покупка квартиры в новостройке

Покупка новостройки. Чем полезен решэлторЪ Калашников?

Если отвечать на вопрос коротко, то я действую исключительно в ваших интересах. Причём абсолютно бесплатно. Комиссию мне платит застройщик. Теперь давайте рассмотрим вопрос подробнее.

Когда вы идёте к застройщику напрямую, он предлагает вам только те квартиры, которые построил. Он вложил деньги в объект и теперь настроен всеми правдами и неправдами деньги отбить. В моей базе более 70 тысяч квартир по всему Петербургу и Ленобласти. Я подберу несколько вариантов под ваш бюджет. Покажу, что можно взять за эти же деньги на вторичке. Словом, дам вам понимание рынка и ценообразования. Типовые риэлторы и агенты по недвижимости так не делают. Им бы скорее довести вас до сделки, получить комиссию от застройщика и распрощаться с вами. 

«Самодеятельность» при поиске и покупке жилья в новостройке чревата рисками и лишними расходами. Расскажу лишь о части из них.

Первый риск – это слитый номер. Работает это так. Вы натыкаетесь на привлекательное объявление, звоните по нему. Далее уже неважно, что вам ответят на том конце провода. Ваш номер продадут в агентства недвижимости как горячий лид (то есть как клиента, готового к покупке). Базы таких номеров могут «гулять» от агентства к агентству годами. И всё это время вам будут надоедать звонками: «Ищете себе квартиру?»

Второй риск – недобросовестный агент по недвижимости. Как его распознать? Его цель – как можно быстрее привести вас к сделке. Если он вас постоянно торопит и настаивает на конкретном варианте, насторожитесь. Конечно, ситуации бывают разные. Иногда на принятие решения отводится несколько часов, иначе хорошая квартира уйдёт. Но базово грамотный риэлтор должен предлагать клиенту выбор и объяснять плюсы и минусы каждого варианта. 

Третий риск – навязанные услуги. Защититься от этого самому никак не получится. Застройщик обязательно будет предлагать то, что вам не нужно, либо нужно, но по завышенной цене. Так происходит чаще всего со страховкой. Не каждая страховка обязательна, но застройщик об этом умолчит. А та, которая обязательна, будет продана втридорога. Этим грешат и банки. И те и другие покупают страховые пакеты у страховых компаний, а потом перепродают жильцам новостроек с наценкой в 100%-200%. Я работаю с разными страховыми компаниями напрямую и оформляю своим клиентам страховку по цене в 2-3 раза ниже, чем банки и застройщики.

Ещё одна уловка – субсидированная ставка от застройщика. Он предлагает уменьшенную ставку по ипотеке, но итоговая цена за квартиру становится больше. Зато значительно уменьшается ежемесячный платёж. Только перепродать квартиру в ближайшие год-два вы не сможете. При первоначальной стоимости квартиры, например, 5 млн вы берёте её за 6 млн. Вам придётся ждать, когда цены вырастут настолько, чтобы можно было продать хотя бы за 6, чтобы не уйти в минус. Субсидированная ставка от застройщика – это обоюдоострое оружие, с которым надо быть осторожным.

Четвёртый риск – бюрократия. Для совершения сделки вам понадобится пакет документов. Среди них такие, как документ о зачислении денег на счёт эскроу и бумажное подтверждение открытия аккредитива. Выписками из онлайн-банка тут не отделаешься. Ценность этих бумаг в том, что они пригодятся вам при продаже. И надеяться на архивы банков в этом деле я бы не стал.

Пятый риск – некачественная приёмка квартиры. Определить пригодность жилья на глаз невозможно. Разве что можно оценить качество отделки. Самыми частыми проблемами квартир в новостройке являются плохо работающая вентиляция и некачественная проводка. Для того, чтобы составить претензию застройщику, вам нужно оперировать конкретными цифрами. Плохо работает вентиляция? Тогда покажите замеры анемометра. Недостаточный вольтаж в розетках? Покажите замеры тестером розеток. Пренебрегать этими показателями не стоит. Воздух в помещении должен меняться полностью 3 раза в течение часа. Если будет меняться реже, будет образовываться лишняя влага и чёрная плесень (которую невозможно вывести никакими средствами и которая ещё выделяет вредные споры). Недостаточный вольтаж в розетках выводит со временем из строя мелкую бытовую технику. 

Шестой риск – выбор неликвидного жилья. Это вы во время покупки думаете, что купили квартиру раз и навсегда. Но я как опытный решэлторЪ знаю, что ничто не вечно под луной. Люди женятся, разводятся, переезжают в другой город, заводят детей и т.д. Средний диапазон владения одной квартирой 3-8 лет. Обычный человек при выборе жилья руководствуется только своим вкусом. Я же подхожу к делу с холодной головой и считаю каждую цифирь. Вам, например, может быть неважно отсутствие балкона, а для 90% покупателей это очень важно. Если вы взяли квартиру без балкона, то перепродать её потом будет сложновато. 

Я составил список параметров, которые отталкивают большинство покупателей:

• Отсутствие балкона.
• Первый этаж.
• Совмещённый санузел.
• Квартира у лифта.

Вы сталкиваетесь со сделками в сфере недвижимости от силы несколько раз за жизнь. Я же работаю с ними постоянно. Ответственно заявляю, что ваше представление о том, как устроен рынок, не совпадает с действительностью. Как раз этим и пользуются застройщики и недобросовестные агенты. Моя работа как решэлтора – уберегать клиента и от них тоже.