Крах рынка недвижимости в России 2022 по сценарию «США 2008».
Ипотечный пузырь России-начало конца.
«Всё в мире циклично-рынок недвижимости не исключение»
Статья написана на основе анализа событий 2008г в США и анализа вторичного рынка в Санкт-Петербурге.
Речь пойдёт о возможности ипотечного кризиса в России, «лопнет пузырь или не лопнет» и приведёт ли это к падению цен на недвижимость по сценарию США в 2008г. Кстати этот сценарий развивался с 2005г. У любых кризисов есть период и предшествующие причины «созревания». Любой кризис не происходят внезапно, любой кризис имеет температуру плавления и кипения.
Для тех, кто НЕ планирует покупать или продавать недвижимое имущество, а таких вероятно тут большинство, статья особого интереса не вызовет. Но прочесть рекомендую, хотя бы в качестве личного развития. Так сказать: осведомлён значит вооружён. Остальному меньшинству читателей статья поможет сделать определённые выводы для действий, а возможно и бездействий со своим недвижимым имуществом.
Среди меньшинства есть разделение на «оптимистов» (ждут падения рынка на 50%) и реалистов (ждут продолжение роста стоимости). Одни ждут когда рухнут цены, потому, что они просто обязаны рухнуть. Другие не понимают почему они, продолжают расти, но уверены, что рост продолжится. Я к стати отношусь к последним и позже объясню почему.
Тема кризиса очень серьезная и требует детального разбора и въедливого анализа в объеме романа «Война и Мир». Именно это я и сделал, а для вас дорогой читатель я как говорится «выжал сок» и налил в стакан. Наслаждайтесь!)
Поэтому коротенько, в сухом остатке, только факты и суть вытекающая из них.
Свои умозаключения я сделал на основе опыта работы с недвижимостью как действующий риэлтор за 8 лет практики и 150+ сделок. А также из анализа увиденного, анализа услышанного и анализа прочитанного. Старался писать простым языком как говорится на «простом-тарабарском». Всё написанное ниже не является догмой без требования доказательств. Буду рад услышать ваше мнение, конструктивную критику или цифры опровергающие, или дополняющие мой анализ. Я не даю рекомендаций и советов (последнее, вообще не благодарное занятие), а делюсь мнением действующего агента по недвижимости с опытом.
|ИПОТЕЧНЫЙ ПУЗЫРЬ США|
Сначала разберем причину «лопнувшего ипотечного пузыря» в США, а затем, отсутствие признаков повторения сценария в Росси в краткосрочной перспективе. Забегу за «финиш» и обращу ваше внимание на очень важную деталь которая будет одним из важных отличий двух стран. Не главным, а одним из важных! Кризис США это в основном кризис «одноэтажной Америки». Не путать с общим понятием: недвижимость США. Обрушение стоимости случилось в основном именно в сегменте частных жилых домов. По нашему – в коттеджных поселках, СНТ, ДНП и т.д. Да, квартиры тоже затронуло, но это скорее «детонация» от взрыва.
|Начало «надувания пузыря» -2005г. Лопнул в 2008г.|
Первая и самая главная на мой взгляд причина всех прошлых и будущих кризисов экономики США и других экономик мира – это «печатный станок» и наличие такого контролёра над банковской системой в США как ФРС*. Это плохой, на мой взгляд механизм управления деньгами в отличие от Центрального Банка России который считаю наиболее совершенным (лично моё мнение).
Вторая причина (последовательность и значимость причин можете расставить иначе) махинации на рынке ценных бумаг. Облигации, акции, свопы** и т.д. и т.п. Перечислять всё не вижу смысла. В двух словах: продажа не существующего, по сути «воздуха» и зарабатывание на комиссиях от этих продаж только трейдерами и биржами. Кстати есть хорошая книга на тему биржевых спекуляций. В ней очень хорошо и доступным языком описывается суть торгов и кто на них действительно зарабатывает. Уж не мы с вами это точно))). Если до сих пор пытаетесь играть по мелочи в бюджете до 500т.р. на бирже-рекомендую к прочтению: «Финансист» автор Теодор Драйзер.
Для тех, кому интересно-небольшое пояснение.
Что бы выдать вам ипотечный кредит, нужны деньги. У банка таких денег нет либо он не хочет работать своими деньгами и тогда он продаёт «ипотечные облигации» с определенной доходность (энное количество % в год, плюс основной долг за сами облигации). Полученные от продажи этих облигаций деньги банк выдает в качестве кредитов населению, т.е. заёмщикам, т.е. нам с вами. Затем заёмщик (мы с вами) начинает выплачивать кредит банку, а банк в свою очередь часть денег отдаёт в виде % тому, кто купил эти облигации, ведь покупатель купил облигации с целью заработать. Т.е. банк отчисляет постоянно % и частями закрывает основной долг перед владельцем облигаций. Это в двух словах.
Третья причина «пузыря»-это как ни странно покажется – сами граждане США. Да, именно сами заёмщики коими кстати и мы с вами являемся в России и именно мы с вами, своими действиями на рынке недвижимости «надуваем свой пузырь» последние лет 15. Конечно не столько по собственной воле и страстному желанию обогатиться (хотя и не без этого) сколько в следствии многих причин связанных с экономикой и банковским сектором страны.
Так вот, доступность ипотеки в США на тот момент стала просто повальной-бери не хочу. «Печатный станок» работал в полную силу в совокупности с поддержкой ФРС, и эти деньги нужно было осваивать, т.е. раздавать кредиты (субстандартная ипотека, ипотека с плавающей ставкой) и чем больше тем лучше. Продажа облигаций на бирже, махинации с акциями и всё что с биржей связано очень четко описывается в вышеуказанной книге.
Изначально ипотека выдавалась только лицам с хорошей кредитной историей у которых есть подтверждённый доход, трудоустройство и т.д. (как у нас сейчас в РФ). Но затем, поток клиентов стал сокращаться и банки стали буквально гоняться за клиентом, что бы выдать ему кредит. В итоге дошло до того, что ипотека стала доступна абсолютно всем желающим, в том числе и гражданкам с низкой социальной ответственностью и гражданам без определенного места жительства. Критерии надёжности заёмщика перестали существовать. Со временем требования к заёмщику на столько расслабили, что кредит мог взять любой, даже не имеющий работы и стабильного дохода.
Многие заёмщики на тот период имели по 2-5 ипотек и были этому очень рады. Люди делали хороший бизнес на недвижке. Ведь стоимость недвижимости росла (примерно до 2006г.), люди продавали ранее купленный не дорогой дом, затем брали новую ипотеку и покупали более дорогой дом, или покупали еще дома, сдавали их в аренду, получали доход, продавали, покупали еще дома, квартиры… и т.д. Был круговорот квартир и домов на рынке и всем казалось что это будет бесконечно.
В этот период «пузырь надувался» быстрыми темпами в арифметической прогрессии.
На тот момент у банков было стойкое убеждение, что Не выплаты по ипотекам или просрочки считались вообще не возможными. Т.е. ни кто и представить себе не мог, что граждане США будут «просрочивать» платежи или вообще не платить. А что означает не получение банком денег!? Это значит, что банк не может в свою очередь выплачивать бонусы тому, кто эти деньги дал банку-покупателю облигаций. Помните про ипотечные облигации я выше рассказывал!? А тем временем задолженность по ипотеке росла и самое страшное, рос процент просрочки от общей массы выданных денег. В общем к концу 2008г. просрочку по платежам имели 7% американцев. Т.е. 7% от всей массы заёмщиков перестали платить ежемесячный платёж по ипотеке.
Думаю с Америкой пора заканчивать и подводить итоги (не в смысле совсем заканчивать))) ).
|ПУЗЫРЬ ЛОПНУЛ В 2008г|
Итоги были печальными: не достоверная информация от рейтинговых агентств по надёжности и реальной стоимости ценных бумаг привела к обвалу рынка ценных бумаг. Не возможность выплачивать % по облигациям и последствия от этого привели к дефолту. Массовая раздача кредитов привела к перенасыщению рынка недвижимости частными домовладениями и обвалу стоимости недвижимости в целом. Увеличение не выплат по ипотеке населением привело к увеличению просрочек, и всё это привело к тому, что в 2008 г. примерно 6 млн. человек потеряли дома, а 8 млн. потеряли работу.
А что в России с рынком недвижимости на сегодня!?
Напомню, что в силу профессии я имею реальное представление о ситуации в целом и рынке Петербурга в частности, в отличие от блогеров и «диванных агентов».
В России всё не так уж и плохо. По крайней мере пока. Одна из причин относительной стабильности и предсказуемости рынка в его относительной молодости. С конца 90х годов начал формироваться наш рынок. И за 25 лет он еще не успел пройти все тяготы и невзгоды мировых экономических потрясений. Емкость рынка Петербурга позволят даже сейчас в 2022г. строить новые жилые комплексы и продавать. И люди это покупают и будут покупать ближайшие лет 10. Слишком много еще есть людей не имеющих жилья или живущих в ветхом и старом фонде. Рынок вторички также стабилен в долгосрочной перспективе. Несмотря на то, что сейчас «первичка» в некоторых районах стала дороже «вторички».
Да, были на его пути провалы и откаты в цене и в начале 2000-х и в 2008г. и в 2015г. Но ему хватало одного года, что бы опять вернуться на свои значения и цены и продолжить свой путь стабильным ростом. Общая кривая стоимости движется идёт вверх вместе с ростом стоимости всего вокруг нас. Сегодня кстати очередной откат, начавшийся в мае 22г. после резкого подъема на фоне СВО (специальная военная операция) в феврале, марте и апреле 22г. Скорее даже не откат, а возврат к цене до СВО. По моим прогнозам в начале октября рынок начнёт оживать и будет постепенно наращивать объёмы продаж как на первичном, так и на вторичном рынке.
Но это всё лирика. Теперь по делу.
Первое наше отличие от США с её ФРС- это наш ЦБ с Эльвирой Сахипзадовной Набиулиной (дай Бог ей здоровья). И как бы мы не ругали её за все годы правления и принятые ЦБ решения, в итоге банковский сектор России пока выдерживает все удары и санкции, а мы с вами видим понижение ключевой ставки (7.5% на сентябрь 2022г.) в отличие от США где её только поднимают. Ставка по ипотеке у нас тоже вернулась на свои до февральских значения с 20 до 10%- это кстати я еще в апреле прогнозировал когда ставка взлетела до 20%.
Второе отличие: биржи в России. Точнее их ограниченные возможность проводить аналогичные махинации с ценными бумагами и облигациями. Не буду описывать детально разницу, между биржами РФ и США, но поверьте она есть!
Ну и самый главный показатель, как говорят -МАРКЕР отсутствия причин для беспокойства, это низкий процент просроченной задолженности по данным того же ЦБ (отчет о состоянии ИЖК*** в открытых источниках на сайте ЦБ). То-есть рынок не набрал критической массы для обрушения. Как бы вам не казалось, что рынок достиг своего апогея и цены сейчас рухнут, но этого не произойдёт ближайшие 5-7 лет.
На 01.07.22 г. суммарная задолженность (объём выданных кредитов в рублях за весь период) по Ипотечным Жилищным Кредитам в России составила 15.6 триллионов руб. Из которых вторичный рынок -12.7 трлн руб. и ДДУ (договор долевого участия т.е. новостройки)-2.9 трлн руб.
В свою очередь, просроченная задолженность по ИЖК в июне 2022 г. продолжала сокращаться – до 58,5 млрд руб. по состоянию на 01.07.2022 (59,7 млрд руб. на 01.06.2022). Годом ранее значение этого показателя составляло 72,7 млрд рублей. Доля просроченной задолженности в сумме задолженности по ИЖК снизилась до 0,5% (0,7% на аналогичную дату годом ранее).
Т.е. объем новой просроченной задолженности для рынка сейчас крайне незначителен, он не превышает 1.4% (по разным источникам от 0.8 до 1.4%, но не более) в отличие от 7% в США на 2008г. Это означает, что до «ипотечного пузыря» нам еще далеко.
Перед тем как писать статью я поговорил с одним из руководящего состава «зелёного» банка. Просил у него статистику по кредитам и не выплатам. Конечно он мне их не дал, но своё мнение он высказал и оно совпало с моим и совпало с отчётом ЦБ на день написания статьи.
Повторюсь. Объем просрочки еще пока не набрал критической массы. Слишком маленький % по не выплатам для того, что бы это привело к последствиям по сценарию США 2008г. Да, рынок сейчас (сентябрь 22г.) находится в рецессии. Цены немного откатились назад (точнее вернулись к до февральским значениям), низкий спрос частично остудил цену предложения, но это не говорит о том, что «температура плавления» достигла критического градуса.
|ИПОТЕЧНЫЙ ПУЗЫРЬ РОССИИ 2027|
В заключении скажу, чего ждать нам в ближайшие 5-7 лет.
Если коротко, то повторения сценария США 2008г. Да, именно повторения сценария. Ипотечный пузырь в России назревает именно в этот момент. Наши банки в погоне за сверхприбылью начали раздавать кредиты на право и на лево. За частую не требуя подтверждения дохода. Достаточно предъявить паспорт и права. Отсутствие работы хотя-бы у одного из заёмщиков тоже не проблема. Нужен кредит-бери! Дают даже тем, кто вообще не работают и имеют на иждивении детей инвалидов, а доходом семьи является пособие получаемое этим не совершеннолетним инвалидом. Сейчас некоторые из читателей решат, что я это выдумал. Нет, я не преувеличиваю, это реальная история всего одной семьи.
Такой же аттракцион неслыханной щедрости кредитования и на рынке новостроек. Ипотека под 0.1%, с первоначальным взносом всего в 10% от стоимости объекта. При том, что стоимость квартиры под ипотеку с субсидированной ставкой увеличивается на 10-20% от начальной цены. Ощущение все доступной ипотеки в России точь-в-точь повторяет сценарий США (см. абзац «Третья причина»), только без печатанья денег. Всё это приведет к росту просрочки по кредитам, росту не выплат, задолженностей перед банками и выбросом на рынок большого количества продажи недвижимости с обременением банков, что закономерно приведет к снижению спроса и снижению цены.
А дальше, будет новый цикл роста экономики, роста спроса и конечно роста стоимости…
Ведь как известно: «Всё в мире циклично-рынок недвижимости не исключение».
*ФРС (Федеральная резервная система — специально созданное в 1913 году независимое федеральное агентство для выполнения функций центрального банка и осуществления централизованного контроля над коммерческой банковской системой США. (Не путать с нашим ЦБ. Они похожи по функциям, но разные по способу контроля над банками).
**Своп-по простому, это страховка от обвала ипотечного рынка.
***ИЖК – ипотечный жилищный кредит (ипотека).
Копирование полностью, либо частично — без ссылки на источник запрещено.
Интеллектуальная собственность охраняется законом. ГК РФ ст. 1225, 1259, 1265ГК РФ ст. 1225, 1259, 1265